Stato legittimo, modifiche alle destinazioni d’uso, tolleranze costruttive, accertamento di conformità, agibilità abilitante. Di questo e molto altro si è parlato all’incontro di venerdì scorso dedicato al Salva-Casa, analizzato nelle sue innovazioni e criticità applicative, considerando anche le linee di indirizzo emanate dal Ministero delle Infrastrutture il 30 gennaio 2025.

Un convegno che ha riscontrato grande interesse e partecipazione del pubblico data la necessità di chiarimenti procedurali per poter cogliere le nuove opportunità della legge.

Le diverse tematiche sono state affrontate grazie al contributo di avvocati amministrativisti, professionisti e tecnici dell’amministrazione comunale, che sono quotidianamente in prima linea nell’applicazione concreta della norma.

Un evento, il terzo che l’Ordine degli Architetti di Roma e provincia dedica al Salva-Casa, che è servito a sviluppare un’analisi tecnica e concreta, propedeutica all’evento del 14 febbraio previsto presso l’Aula Magna Università degli Studi Roma Tre, in cui gli Ordini e i Collegi riporteranno alla politica nazionale, regionale e comunale, non solo le criticità applicative emerse, ma possibili soluzioni per una certa e coordinata interpretazione della norma.

Il convegno ha messo in evidenza quanto gli obiettivi del salva-casa siano condivisibili e quanto fosse necessario un intervento per facilitare la regolarizzazione, la commerciabilità e la trasformabilità del patrimonio edilizio esistente.

Ricorda quanto sia complicata la semplificazione quando ha a che fare con stratificazioni normative e norme ormai vetuste Alessandro Panci, Presidente dell’OAR, rimarcando – da un lato – «la necessità dei professionisti di avere i giusti strumenti per dare risposte univoche ai cittadini e ai loro committenti» e – dall’altra – «l’esigenza di riformare seriamente il corpus  normativo senza aggiungere continuamente disposizioni su un apparato ormai non rispondente alle moderne esigenze».

«La legge va incontro alla semplificazione, con l’obiettivo di superare delle problematiche – come la doppia conformità per gli accertamenti di conformità – che erano fuori dal tempo, bloccando le procedure di trasformazione nella stragrande maggioranza degli immobili realizzati nel secolo scorso», osserva Lorenzo Busnengo, Consigliere dell’OAR e delegato ai rapporti con la pubblica amministrazione. Dal confronto è emersa la necessità di una rivisitazione dell’articolo 17 della legge regionale 15 del 2008 che va aggiornato al fine di consentire l’applicabilità del Salva-Casa, in merito alla procedura di applicazione dell’accertamento di conformità.

Insieme agli Ordini degli Ingegneri e al Collegio dei Geometri, l’OAR ha chiesto alla Regione la riscrittura della legge regionale 15.

«Non basta la semplice individuazione della percentuale che determina il passaggio dalla difformità parziale alla variazione essenziale. In base agli articoli dal 34 al 37 del Testo Unico, abbiamo una serie di casistiche, quali le tolleranze costruttive, la difformità dalla Scia, l’assenza della Scia, la parziale difformità, la variazione essenziale, la totale difformità e l’assenza del PdC. Abbiamo sette categorie, che devono essere univocamente individuate da un articolo 17 ben scritto», afferma ancora Busnengo. «Servirebbe – aggiunge – modificare il regolamento sismico per consentire anche nel Lazio di beneficiare appieno della conformità cosiddetta “asimmetrica”».

Le video-interviste di Giulia Villani

Lorenzo Busnengo, consigliere dell’OAR

Franco Romano, membro del Comitato tecnico formazione dell’OAR

Il dibattito ha coinvolto Piero Presutti, dirigente del dipartimento PAU di Roma Capitale, Salvatore Lo Brutto, referente Suet del dipartimento PAU, Andrea Cardinale, Risorse per Roma Spa – ufficio Agibilità, Daniele Leoni, funzionario del Municipio I, Marco Campagna, architetto libero professionista e gli avvocati amministrativisti, Livio Lavitola e Alessandro Falasca. «L’incontro è stato strutturato come un confronto tra professionisti che quotidianamente affrontano le problematiche di natura urbanistica ed edilizia e gli enti preposti a valutare le istruttorie», ha evidenziato Franco Romano, membro del Comitato tecnico formazione dell’OAR e coordinatore scientifico dell’evento. La sovrapposizione tra la legge salva-casa, la circolare del MIT, la circolare della Regione Lazio sull’accertamento in sanatoria postumo in zona vincolata, la circolare del Comune di Roma e la delibera della Regione Lazio n. 742 del 3 ottobre 2024 con le prime indicazioni sull’accertamento di conformità fa emergere un’evidente discrasia tra i diversi atti, che va superata nell’ottica di ridurre il margine di discrezionalità.

Lo Brutto, insieme ad Andrea Cardinale, ha annunciato alcune novità della piattaforma SUET per la presentazione delle pratiche edilizie, oggi adeguata alle novità del Salva-Casa, seppure si sia in attesa della nuova modulistica nazionale. L’implementazione informatica ha incluso anche le note esplicative e le modalità per il calcolo della sanzione pecuniaria. «Si sta lavorando sulla SCIA alternativa al permesso di costruire – ha annunciato Lo Brutto -: entro l’anno dovremmo riuscire a metterla in esercizio, quindi la troveremo sul SUET. Inoltre, nelle procedure edilizie ci sarà anche la SCAG, che sarà informatizzata. Presto il contributo di costruzione sarà automatizzato a partire dai dati inseriti dall’utente ed avremmo una interpretazione univoca (previa elaborazione di un’apposita delibera)».

Piero Presutti, Andrea Cardinale e Daniele Leoni hanno messo in luce alcune problematicità legate alla cosiddetta agibilità sanante. Il Salva-Casa ha assoggettato alla disciplina delle tolleranze costruttive le parziali difformità realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo e accertate all’esito di un sopralluogo effettuato dai funzionari incaricati delle verifiche di conformità edilizia. Una disposizione che fa riferimento ai sopralluoghi obbligatori fino al 1994 e che fa leva sul legittimo affidamento. Secondo molti dei relatori intervenuti, la circolare andrebbe a complicare la norma del Salva-Casa in quanto afferma che, per far entrare la parziale difformità nel rango delle tolleranze, questa deve essere accertata esplicitamente durante il sopralluogo. Come messo in evidenza durante il convegno, l’indicazione della circolare implicherebbe delle ricerche complesse nei fascicoli comunali dell’agibilità e limiterebbe molto l’applicabilità giacché i verbali che facevano seguito ai sopralluoghi spesso non conterrebbero alcuna annotazione utile.

Tra gli argomenti trattati vi è anche la delicata questione, affrontata anche dalla circolare del MIT, della facilitazione dei cambi di destinazione d’uso cosiddetti “orizzontali” e “verticali” che si vanno a scontrare con le competenze comunali in tema di pianificazione territoriale. Il Salva-Casa liberalizza i cambi di destinazione d’uso, a meno della possibilità per le amministrazioni comunali di fissare specifiche condizioni. Un punto che trova su due posizioni diametralmente opposte la circolare del MIT e quella del Comune di Roma. Secondo la circolare del MIT, infatti, i cambi di destinazione d’uso non ‘fanno salvi’ i PRG vigenti, ma «le “specifiche condizioni” potranno essere definite nelle forme ritenute idonee dal Comune, nel rispetto del Testo unico degli enti locali, anche traendo dagli strumenti urbanistici vigenti le previsioni che si intendono far valere quali condizioni ai fini dell’attuazione delle novelle in esame».

Gli avvocati mettono l’accento sulle linee di indirizzo del MIT che offrono in alcuni punti dei chiarimenti estensivi rispetto alla legge Salva-Casa. Questo diventa un problema in caso di contenzioso, perché i giudici amministrativi potrebbero non tener conto dei contenuti della circolare. Laddove le interpretazioni sono estensive occorrerebbe allora un correttivo normativo.

Le video-interviste di Giulia Villani

Piero Presutti, dirigente del dipartimento Pau di Roma Capitale

Salvatore Lo Brutto, referente Suet del dipartimento Pau di Roma Capitale

Andrea Cardinale, Risorse per Roma Spa – ufficio Agibilità

Marco Campagna, architetto libero professionista

Livio Lavitola, avvocato amministrativista e consulente dell’OAR