Con l’esame del Parlamento, il Dl Casa viene pesantemente modificato. Le modifiche approvate hanno eliminano l’obbligo per il professionista – nel caso delle tolleranze – di verificare che l’applicazione di queste non comporti limitazioni dei diritti dei terzi, così come era stato richiesto dall’Ordine degli Architetti di Roma nella missiva indirizzata alla Commissione Ambiente della Camera, firmata dal presidente Alessandro Panci.

Di seguito le principali novità che sono state approvate con la conversione in legge, avvenuta oggi con il via libera definitivo del Senato. Per l’entrata in vigore bisogna attendere che la legge sia pubblicata in Gazzetta ufficiale.

Il testo a fronte con le modifiche apportate dal Parlamento.

Stato legittimo

È possibile dimostrare lo stato legittimo di una singola unità immobiliare senza preoccuparsi di verificare che non vi siano difformità per le parti comuni dell’edificio e viceversa. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari, dunque, non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni. Allo stesso modo, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari.

Cambio di destinazione d’uso più semplice anche “con opere”

Le facilitazioni per i cambi di destinazione d’uso contenute nel Dl vengono estese anche ai cambi che prevedono opere edilizie. Viene inoltre precisato che ai fini delle semplificazioni introdotte dal Dl casa, «il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6». L’articolo 6 – va ricordato – elenca le attività di edilizia libera.

Tolleranze costruttive fino al 6%, via la verifica del professionista sulle limitazioni dei diritti dei terzi

Come suggerito anche dall’Ordine degli Architetti di Roma nella missiva indirizzata alla Commissione Ambiente della Camera, firmata dal presidente Alessandro Panci, viene eliminato l’obbligo per il professionista – nel caso delle tolleranze – di verificare che l’applicazione di queste non comportasse limitazioni dei diritti dei terzi.

Il decreto – come è noto – ha modificato l’articolo 34-bis sulle tolleranze costruttive, andando a incrementare il limite del 2% in modo inversamente proporzionale alla superficie utile. Con una modifica approvata alla Camera, si potrà arrivare al 6%. Si tratta di facilitazioni che si applicano agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. In particolare, per gli interventi eseguiti entro tale data, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se la realtà si discosta dalle misure previste nel titolo abilitativo entro un limite percentuale variabile con la superficie utile.

Tale limite è del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq, sale al 3% per superfici comprese tra 300 e 500 mq, arriva al 4% per superfici tra i 300 e i 100 mq e al 5% se si scende al di sotto dei 100 mq. Arriva, infine, al 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Le tolleranze del 2% di cui all’articolo 34-bis valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari. Sempre in tema di tolleranze, viene specificato che l’attestazione che il tecnico deve produrre in riferimento alla normativa sismica va riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

L’accertamento di conformità semplificato anche per le variazioni essenziali

L’accertamento di conformità in sanatoria introdotto dal Dl Casa semplificando il requisito della cosiddetta doppia conformità, si applica non più solo alle parziali difformità ma anche alle variazioni essenziali, che includono, tra gli altri, consistenti aumenti di cubatura e di superficie.

Nuovo iter per sanare le difformità ante Bucalossi

Prima della legge 10 del 1977 non esisteva una procedura per le varianti in corso d’opera. In virtù di ciò è stata inserita una facilitazione che permette di sanare, seguendo un iter ad hoc, le difformità derivanti da lavori assentiti da titoli rilasciati prima dell’entrata in vigore della legge 10 del 1977 che non sono sanabili con l’accertamento di conformità semplificato (art. 34-bis). È sempre il professionista ad accertare la data di realizzazione dell’intervento e ad attestarla sotto la propria responsabilità se non vi è idonea documentazione probante.

Agibilità, deroghe al Dm Sanità 5 luglio 1975

In tema di agibilità, il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie anche nell’ipotesi in cui i locali abbiano un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri; nonché nel caso in cui l’alloggio monostanza abbia una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, se è destinato ad una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, se è per due persone.

L’asseverazione può tener conto di tali deroghe al Dm Sanità del 1975 se è rispettato il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal Dm 236 del 1989. Contemporaneamente, deve essere soddisfatta una delle seguenti condizioni:

• i locali devono essere situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienicosanitarie;
• deve essere contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Recupero dei sottotetti

Viene facilitato il recupero dei sottotetti che diventa possibile, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini. Per poter beneficiare di tale deroga devono, però, essere rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio. Inoltre, non devono essere apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, e deve essere rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.

Pergole bioclimatiche in edilizia libera

Cresce l’elenco delle attività di edilizia libera. Tra queste sono incluse anche le pergole bioclimatiche, purché non determinino la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici. Inoltre, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.