Opportunità per cittadini, professionisti e imprese, ma anche una serie di criticità da superare con urgenza: dal rischio di una applicazione diversa delle norme sul territorio nazionale – in base alle diverse declinazioni regionali e/o locali -, all’aggravio in termini di nuovi adempimenti e responsabilità, soprattutto a carico delle professioni tecniche. Disposizioni da chiarire e su cui fornire certezze interpretative, in termini procedurali e applicativi – su argomenti come le modifiche alle destinazioni d’uso, le tolleranze costruttive, l’accertamento di conformità, il concetto di agibilità abilitante -, anche in considerazione delle linee guida emanate lo scorso 30 gennaio dal Ministero delle Infrastrutture. Sempre sullo sfondo la necessità, non più prorogabile – al di là dei singoli interventi normativi -, di procedere a una «revisione organica del Testo Unico dell’Edilizia», strumento chiave per intervenire sul patrimonio edilizio del nostro Paese.

Sono alcuni dei temi che sono stati al centro della giornata di confronto che si è svolta presso l’Aula Magna Università degli Studi Roma Tre nell’ambito del convegno «L’impatto della Legge di approvazione del Decreto Salva Casa su tecnici e cittadini» – organizzato dall’Ordine degli Architetti PPC di Roma e provincia, dall’Ordine degli Ingegneri della provincia di Roma, dal Consiglio Notarile del Distretto Notarile di Roma Velletri e Civitavecchia, dal Collegio dei Geometri della Provincia di Roma e dall’Ordine dei Periti Industriali di Roma : un evento che ha visto la partecipazione di rappresentanti istituzionali – con l’intervento del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, e di diversi parlamentari impegnati sul tema (più avanti i nomi e le riflessioni di tutti i partecipanti) -, professionisti e tecnici che operano nel settore edilizio.

Il convegno, con il coordinamento scientifico del presidente OAR, Alessandro Panci, ha riunito per la prima volta cinque tra i più importanti ordini territoriali romani – con 500 professionisti in sala e oltre 50 mila coinvolti -, con l’obiettivo di approfondire le novità legislative connesse al Dl Salva Casa (il decreto legge 69/2024 convertito dalla legge 105/2024) e le conseguenze pratiche che interessano sia i professionisti sia i proprietari di un immobile – nel corso convegno si è stimato che oltre la metà degli immobili italiani potrebbe beneficiare delle nuove possibilità di sanatoria delle piccole difformità offerte dal «Salva Casa» – offrendo una visione aggiornata sugli sviluppi e sulle prospettive normative, e portando all’attenzione della politica nazionale, ma anche regionale e comunale, le criticità applicative fin qui emerse, da una parte e la necessità, dall’altra, di trovare possibili soluzioni per una interpretazione certa, coerente e coordinata della norma.

Il ruolo dei professionisti

Ad aprire i lavori sono state le riflessioni dei presidenti degli Ordini e dei Collegi professionali romani che hanno organizzato la giornata, mettendo sul tavolo le principali questioni da sottoporre all’attenzione della politica per la ricerca di soluzioni concrete. L’obiettivo – ha spiegato il presidente dell’Ordine degli Architetti PPC di Roma e provincia, Alessandro Panci – «è di fornire ai nostri colleghi le informazioni necessarie per la professione a fronte delle ultime novità e far comprendere al legislatore che bisogna prestare la massima attenzione agli aspetti tecnici, affinché le norme siano chiare, non lascino spazio a dubbi interpretativi e siano immediatamente applicabili». È necessaria, innanzitutto – prosegue -, una revisione organica del Testo Unico dell’Edilizia, che è datato e non ci aiuta a intervenire sul nostro patrimonio edilizio. Ben vengano gli obiettivi del Salva Casa, però ci sono una serie di criticità che vanno superate. Criticità che dipendono anche dal fatto che il decreto territorialmente in Italia si sta applicando in maniera diversa». Il convegno, ha chiuso Panci, è volto proprio a «cercare di far comprendere a chi fa le leggi l’importanza di concentrare l’attenzione sugli aspetti tecnici che spesso ne determinano concretamente l’efficacia».

Qui la video intervista ad Alessandro Panci

Il focus sulla direzione da mantenere per rendere efficaci le norme lo ha tenuto Massimo Cerri, presidente dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma: «Ognuno di noi, con il suo specifico apporto – ha detto -, contribuisce a un mosaico più ampio, dove l’obiettivo comune è quello di semplificare gli iter burocratici per il cittadino. Senza una sinergia efficace, rischiamo di vedere fallire anche l’intento stesso del decreto. Operiamo sotto un’obbligazione di risultato, che implica la necessità di fornire un progetto che sia non solo utilizzabile, ma anche realizzabile». Il Salva Casa e la sua applicabilità, ha poi aggiunto, «è un tema che riguarda milioni di edifici, dunque milioni di cittadini, per un bene primario come quello della casa, con l’opportunità di poter sanare delle piccole difformità». In questa chiave «il ruolo dei professionisti diventa determinante attraverso la loro assunzione di responsabilità nel momento in cui devono attestare, ad esempio, lo stato di legittimità». Il Salva Casa rappresenta una opportunità, ha concluso, ma ancora solo «in potenza perché non troviamo la modalità applicativa che dovrà passare da una uniformità di modulistica e di linee di indirizzo condivise tra gli enti locali».

Nel video la riflessione completa di Massimo Cerri 

Un ruolo decisivo è anche quello giocato dai notai nell’ottica garantire che tutte le transazioni immobiliari siano trasparenti e conformi alle leggi, proteggendo i diritti di tutte le parti coinvolte. Il decreto – ha osservato Marco Forcella, presidente del Consiglio Notarile dei Distretti di Roma Velletri Civitavecchia – ha intercettato esigenze e criticità che giornalmente affrontiamo nei nostri studi, prevedendo un iter più semplice per sanare i così detti abusi minori. Si rende più rapida la commercializzazione degli immobili che presentano lievi difformità e mi riferisco in particolare – ha specificato – al regime delle tolleranze i cui limiti sono stati estesi. Il 2% di tolleranza precedentemente ammesso era poco o nulla per un appartamento di medie dimensioni. In generale, poco cambia per noi notai, da sempre garanti delle transazioni immobiliari, quando ci imbattiamo in abusi maggiori o in assenza di titolo edilizio o di totale difformità. Non possiamo ricevere atti relativi a immobili affetti di questa tipologia a pena di nullità». Forcella ha inoltre espresso soddisfazione per il coinvolgimento della categoria accanto alle professioni tecniche, in quanto «spesso siamo i primi a dover applicare o a vedere applicate dai tecnici le nuove normative e a dare in questo senso garanzie ai cittadini nel momento in cui acquistano un immobile».

Qui il video contributo di Marco Forcella

Il presidente del Collegio provinciale dei Geometri di Roma, Antonio Scaglione, ha ribadito come il Salva Casa sia «un tema molto importante perché riguarda una norma che tocca il tessuto edilizio esistente del nostro territorio. Consideriamo che circa il 18% degli immobili in Italia sono privi di ristrutturazioni e necessitano delle norme di riqualificazione. Alcuni aspetti importanti sono legati a quelle riguardo le tolleranze: il Salva Casa dà la possibilità di avere il 5% di tolleranza sugli immobili mentre in Regione Lazio ancora siamo fermi a una norma, la legge regionale 15/2008, che ne prevede il 2%. Bisogna assolutamente riportare in linea le disposizioni regionali con quelle nazionali».

La video intervista a Antonio Scaglione

A precedere gli interventi dei presidenti di Ordini e Collegi, e a fare i saluti di casa, era stato il Rettore dell’Università degli Studi Roma Tre, Massimiliano Fiorucci, che ha ricordato «l’importanza della collaborazione dell’Università con il mondo del lavoro, delle professioni e, nello specifico, degli ordini professionali», in particolare sul piano formativo.

Qui l’intervento di Massimiliano Fiorucci

Il dialogo con la politica 

Asse portante dell’intera giornata, come detto, è stato il confronto con il mondo della politica, con la partecipazione di parlamentari impegnati – nei rispettivi ambiti di azione e competenza , e nell’ottica della più ampia partecipazione attraverso la presenza di rappresentanti delle diverse forze politiche sia di maggioranza che di opposizione – proprio sui temi al centro del dibattito.

A partire, come anticipato, dall’intervento in video del ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, che ha sottolineato come le «semplificazioni» introdotte dal Salva-Casa «permettano di mettere sul mercato migliaia di immobili non rogitabili». Negli uffici del comune di Roma – ha poi sottolineato il ministro – «sono pendenti 170mila pratiche di richieste di condono. Alcune delle quali risalenti agli anni Ottanta». «Le semplificazioni per il recupero dei sottotetti e il cambio di destinazione d’uso – ha poi proseguito – faranno ripartire il mercato e hanno aiutato famiglie sull’orlo della disperazione perché non potevano vendere o acquistare la loro casa». Quanto alla riduzione delle altezze dei soffitti negli appartamenti Salvini ha detto che «le altezze minime previste dalle norme precedenti erano legate ad un epoca del passato, del secolo scorso». In ogni caso ha affermato che «per chi ha una villa abusiva sul mare o ha costruito in zone a dissesto idrogeologico, lì la soluzione è la ruspa e non il Salva-Casa». Il ministro ha concordato – rispetto alle richieste avanzate dai professionisti – con «l’importanza di uniformare l’applicazione della normativa in tutta Italia», affinché da Bolzano a Catania non ci siano interpretazioni differenti della legge e i cittadini possano essere tutelati ovunque nello stesso modo, disponendo delle stesse possibilità di sanare e commercializzare un immobile.

A sottolineare l’importanza di creare occasioni – come il convegno alla quale ha partecipato – «di ascolto e confronto con le categorie professionali ed economiche della città di Roma e non solo» è stata Erica Mazzetti, Commissione Ambiente, Territori e Lavori pubblici della Camera e  responsabile del Dipartimento Lavori Pubblici (Forza Italia): «L’edilizia e l’urbanistica devono essere messi all’interno di una stessa norma. È necessaria e imminente la realizzazione di una legge delega per dare al Governo le indicazioni per fare una norma chiara, semplice e auto applicativa. Oggi dobbiamo però cambiare la cultura del settore. Dobbiamo passare dalla indisciplina normativa alla disciplina dei principi. Proprio oggi ho annunciato che a breve farò una proposta di una legge delega con la base dei principi e con una messa al centro del progetto. Perché la progettazione negli ultimi anni, da troppi tempo, è stata messa da una parte e, invece, deve tornare centrale».

La video intervista a Erica Mazzetti

L’obiettivo della norma – ha detto Elisa Montemagni, esponente della Lega e componente della VIII Commissione Ambiente, territorio e lavori pubblici della Camera – «è quello di semplificare, sburocratizzare, di andare incontro ai cittadini, ai proprietari di abitazioni, tenendo ovviamente ben presente quello che oggi dobbiamo assolutamente andare verso una rigenerazione urbana. Dobbiamo usufruire degli immobili che già esistono, quindi sfruttare al meglio l’esistente e dobbiamo però cercare di dare risposte nell’immediato evitando l’accumularsi delle pratiche sulle sulle scrivanie degli uffici comunali».

Le dichiarazioni di Elisa Montemagni

Si è concentrato su un filone di riflessione «parallelo» sulla rigenerazione urbana il senatore Maurizio Gasparri, capogruppo di Forza Italia a Palazzo Madama: «È un campo su cui mi sono specializzato negli ultimi anni: in Senato, dopo la discussione delle proposte e la presentazione degli emendamenti, si è arrivati alla votazione su testo da me presentato ma ce ne sono altri anche di altri colleghi. Colgo l’occasione per chiedere anche agli ordini professionali, e a tutti coloro che si sono impegnati su questo tema, di stimolare il tempo della decisione. Rigenerazione vuol dire recupero di spazi urbani o di periferia, riducendo il consumo del suolo, ma anche possibilità di adeguare gli edifici per un minore consumo energetico. Tocca tanti aspetti dell’ambiente, della qualità delle città, degli spazi disponibili: mi auguro che questa legge possa essere approvata entro l’estate dal Senato per poi passare alla Camera».

La video intervista a Maurizio Gasparri

Preoccupazione sull’impatto del Salva Casa, invece, da parte di Agostino Santillo, deputato del Movimento Cinque Stelle e componente della VIII Commissione Ambiente della Camera, che ha rimarcato come ci sia «tutta una serie di problematiche a partire dalla mancanza di una modulistica che possa rendere efficace questo provvedimento. Il quale, a nostro avviso, osa troppo in quanto finisce per superare l’accertamento della doppia conformità anche per le variazioni essenziali. Questo significa sanare anche quelle case che sono state autorizzate per una certa destinazione, una certa cubatura e che invece non rispettano le leggi edilizie attuali. Ci auguriamo che si possa mettere un freno, perché diventa un grandissimo problema anche per i professionisti riguardo alle assunzioni di responsabilità».

Qui la video riflessione di Agostino Santillo

Roberto Morassut, parlamentare del Partito Democratico e componente della IX Commissione Trasporti alla Camera dei Deputati ha rilevato come «non abbiamo bisogno di un ulteriore decreto piccolo decreto per risolvere i problemi drammatici del nostro territorio ma di una legge organica sul governo del territorio che affronti per principi nazionali le grandi criticità del nostro territorio e poi lasciare alle Regioni la possibilità di legiferare secondo le specificità del territorio. Solo così possiamo rimettere al centro le persone, le comunità, per le trasformazioni del nostro territorio e soprattutto la sicurezza delle comunità».

Il video intervento di Roberto Morassut

A chiudere gli interventi dei parlamentari è stato Massimo Milani, deputato di Fratelli d’Italia e segretario della VII Commissione Ambiente, Territorio e Lavori Pubblici della Camera dei Deputati: «È chiaro – ha detto – che ci sono delle perplessità di applicazione, ma ritengo che gli aspetti positivi siano maggiori rispetto alle difficoltà, che pongono in capo ai professionisti maggiori responsabilità rispetto al passato. Ma c’è un atteggiamento finalmente diverso fra pubblica amministrazione cittadini e professionisti per intervenire su immobili esistenti e per dargli valore, per consentire la loro commercializzazione in maniera più semplice e senza le difficoltà riscontrate negli anni passati con norme sempre più stringenti sullo stato legittimo degli immobili». Fondamentale ricordare, ha poi ribadito Milano, «che la norma è immediatamente applicativa e non occorrono, quindi, altre norme di livello regionale o comunale, le quali sono comunque possibili laddove le Regioni volessero intervenire su questa materia».

La video intervista a Massimo Milani

Il punto di vista della Regione Lazio – dopo i saluti per via telefonica dell’assessore regionale all’Urbanistica, Pasquale Ciacciarelli – lo ha dato Micol Grasselli, consigliere e componente della Commissione Urbanistica e Politiche Abitative: «Il decreto dovrà essere calato nelle diverse realtà regionali – ha affermato -. E la Regione Lazio si farà trovare pronta inserendo degli emendamenti all’interno della proposta di legge regionale n. 171 del 2024 sulle semplificazioni e sulla revisione della legge regionale 7 del 2017 sulla rigenerazione urbana, oggi oggetto di discussione in Commissione e a breve in Aula».

Le parole di Micol Grasselli

Aspetti tecnico-applicativi, soluzioni operative, questioni normative

Gli aspetti tecnico-applicativi, gli approfondimenti tecnici, anche dal punto di vista del diritto, e le soluzioni operative sono state al centro dei due tavoli di confronto che hanno completato il programma del convegno. Modifiche alle destinazioni d’uso, tolleranze costruttive, accertamento di conformità, concetto di agibilità abilitante sono stati alcuni dei temi trattati nel primo panel che ha visto la partecipazione del consigliere OAR, Lorenzo Busnengo, che ha moderato il tavolo, di Ruggero Giannini, ingegnere; Marcello Lupetti, notaio; Giuseppe Trapani, notaio; e Vittorio Meddi, geometra.

«Dopo il ciclo di tre convegni presso l’Ordine degli Architetti di Roma – ha ricordato Lorenzo Busnengo, consigliere OAR con delega per i rapporti con la Pubblica Amministrazione -, abbiamo riportato alla classe politica nazionale, regionale e comunale quelle che sono le esigenze dei liberi professionisti affinché il Salva Casa sia effettivamente efficace in tutti gli argomenti che va a trattare. Il giudizio è positivo rispetto all’innovazione legislativa introdotta ma, ovviamente, ci sono degli elementi di calibratura da apportare affinché la norma sia chiaramente applicabile dai professionisti, sia liberi professionisti che dipendenti. Per renderla, quindi, veramente efficace».

Qui la riflessione di Lorenzo Busnengo

Approfondimenti anche sul fronte del diritto nelle ipotesi applicative del Dl Salva Casa nell’ultimo tavolo in cui sono intervenuti gli avvocati Andrea Di Leo, Alessandro Falasca e Livio Lavitola.

Secondo Livio Lavitola, avvocato amministrativista e consulente dell’OAR, «il Salva Casa, così come definito unitamente alle linee guida del Mit, ha avuto un approccio utile nell’ottica di risolvere alcune problematiche procedurali nell’ambito edilizio. Sono state introdotte norme di semplificazione anche se è evidente che si dovrà intervenire con dei correttivi. Una norma indubbiamente innovativa è l’accertamento di conformità cioè la cosiddetta sanatoria postula che è stata cristallizzata nell’articolo 36 bis del salva casa, che consente con certi parametri di poter sanare delle difformità o anche delle variazioni essenziali rispetto al progetto approvato».

Qui il video di Livio Lavitola

A mettere in evidenza l’impatto potenziale del Salva Casa, in riferimento a una specifica disposizione in esso contenuta, è stato – infine – Andrea Di Leo, avvocato specializzato nei campi  dell’urbanistica e dell’edilizia. «Si è cercato di affrontare – ha spiegato – un tema storico, ossia tutte quelle piccole e anche non piccolissime difformità che affliggono il patrimonio edilizio, in cui ci si trova con un immobile munito di un titolo edilizio valido ma affetto da alcuni vizi da regolarizzare. Rispetto a questi problemi, il Salva Casa ha introdotto, oltre alla riforma dell’accertamento di conformità, anche un istituto del tutto nuovo, il nuovo articolo 34-ter che offre due strumenti fondamentali: la possibilità di regolarizzare, senza verifiche di conformità urbanistica, le opere eseguite in variante ad un titolo in parziale difformità (purché questo titolo fosse rilasciato prima della legge delega del 1977 a determinate condizioni); e, ancora, la possibilità, senza uno sbarramento temporale per tutti quei fabbricati che sono stati muniti di una agibilità che fotografa uno stato edilizio diverso da quello licenziato dal titolo edilizio (purché si sempre di parziale difformità) di considerare tollerate queste difformità. Si tratta di una norma che può rappresentate una rivoluzione.

Qui l’intervista ad Andrea Di Leo

(FN)