È stato pubblicato sulla Gazzetta ufficiale il decreto sulle semplificazioni edilizie e urbanistiche che modifica il “Tu Edilizia”, ossia il Dpr 380 del 2001. Diverse le innovazioni, che agiscono sull’accertamento di conformità e sulla relativa doppia conformità edilizia e urbanistica, sullo stato legittimo, sui cambi di destinazione d’uso, sulle tolleranze costruttive che possono arrivare fino alla soglia del 5%. Alcune nuove regole valgono anche per la pubblica amministrazione.

Il testo del Dl pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 29 maggio

Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità

Il decreto semplifica la verifica della doppia conformità negli accertamenti di conformità che riguardano abusi di minore entità. Dunque, in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) o in assenza o in difformità dalla Scia, il responsabile dell’abuso o il proprietario può ottenere il permesso di costruire e presentare la Scia in sanatoria se l’intervento è conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Il rilascio del permesso e la Scia in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di una somma pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro. In caso di vincolo, qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica anche una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione.

Cambi di destinazione d’uso senza opere

Agendo sull’articolo 23-ter (mutamento d’uso urbanisticamente rilevante), il decreto semplifica i cambi di destinazione. Innanzitutto si stabilisce che il cambio della destinazione d’uso della singola unità immobiliare, senza opere, è sempre consentito all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Inoltre, è sempre ammesso il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale delle singole unità immobiliari che fanno parte di edifici ricompresi nelle zone A) , B) e C) di cui Dm 1968, n. 1444 o nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. In più, il cambio di destinazione non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale (Dm 1444 del 1968) e nemmeno al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi
(legge 17 agosto 1942, n. 1150).

Per il mutamento d’uso senza opere nella stessa categoria funzionale o nelle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale va presentata una Scia. Le leggi regionali possono essere più permissive, ma non possono richiedere il permesso di costruire.

Tolleranze costruttive

Il decreto modifica anche l’articolo 34-bis sulle tolleranze costruttive, andando a incrementare il limite del 2% in modo inversamente proporzionale alla superficie utile. Si tratta di facilitazioni che si applicano agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. In particolare, per gli interventi realizzati entro tale data, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni
altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se la realtà si discosta dalle misure previste nel titolo abilitativo entro un limite percentuale variabile con la superficie utile.

Tale limite è del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq, sale al 3% per superfici comprese tra 300 e 500 mq, arriva al 4% per superfici tra i 300 e i 100 mq e al 5% se si scende al di sotto dei 100 mq. Gli interventi rientranti in tali limiti non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica.

Inoltre, sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono tolleranze esecutive il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Applicazione delle nuove norme anche alla pubblica amministrazione

Le nuove norme sulle tolleranze costruttive e sull’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziale difformità si applicano anche alla pubblica amministrazione ad eccezione delle sanzioni previste per le sanatorie.

Stato legittimo

Il decreto agisce anche sulla definizione di stato legittimo, rendendone la verifica più semplice. In particolare, viene modificato il comma 1-bis dell’articolo 9-bis del “Tu”. Dunque, «lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».  Anche i titoli rilasciati o formati in seguito ad un accertamento di conformità possono essere utilizzati per dimostrare lo stato legittimo, previo pagamento delle relative sanzioni.

Opere di protezione dal sole e dalla pioggia in edilizia libera

Il decreto amplia l’elenco delle attività in edilizia libera, facendovi rientrare anche le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, che possono essere realizzate senza titolo abilitativo se rispettano alcuni requisiti. Innanzitutto, la struttura principale può essere costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili. Inoltre la struttura può essere addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari. In ogni caso, le opere di protezione, per far parte delle attività in edilizia libera, non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici. Inoltre, «devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche».

Anche le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (le cosiddette Vepa) utilizzate per chiudere i porticati rientrano nell’attività di edilizia libera, purché siano rispettate diverse condizioni. Ad esempio, le vetrate devono assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche.

Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19

Fatti salvi le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e il rispetto delle altre normative di settore, le strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali, educative durante lo stato di emergenza Covid possono rimanere installate in deroga al vincolo temporale di 180 giorni stabilito dal “Tu Edilizia” per le opere stagionali, purché si dimostri che ci sono esigenze (comprovate e obiettive) che determinano la necessità di non smantellarle. Per mantenere in vita tali strutture, gli interessati presentano una Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila). Spetta al tecnico incaricato provare l’epoca di realizzazione dell’intervento.